La Cámara de Industria, Comercio, Producción y Turismo de Puerto Madryn advierte su profunda preocupación respecto de la grave situación por la que atraviesa la actividad comercial en la ciudad portuaria, en el marco de las medidas de Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio por el Covid-19, dispuestas por el Poder Ejecutivo Nacional desde el 20 de Marzo del corriente, por DNU 297/2020 y sus complementarios, vigentes hasta la fecha.
La crisis económico-social que está provocando la pandemia, impacta de lleno a todas las economías del mundo y arrasa fuertemente con las economías más endebles de nuestra región, tal como ocurre en nuestro país y fundamentalmente en nuestra provincia.
En este contexto, la actividad comercial e industrial local se ha paralizado totalmente por encontrarse prohibida la apertura de los comercios de productos y servicios no esenciales, así como la circulación de personas en la vía pública, lo que ha provocado una caída total de los ingresos del sector.
Cabe aclarar que, si bien a partir del 5 de Mayo, la Provincia del Chubut ha autorizado la apertura de comercios en horario reducido y con circulación de población restringida al 50% por terminación del número del DNI, la actividad comercial se retoma en un contexto de profunda depresión económica y con un alto porcentaje de disminución del consumo de servicios y productos “no esenciales”.
Dentro de las medidas que ha dispuesto el Poder Ejecutivo Nacional, se ha dictado el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 320/20, que establece una serie de medidas en relación a los alquileres de inmuebles, tendientes a morigerar las obligaciones de los locatarios en un contexto de cierre de comercios, caída de ingresos y afectación directa de los salarios y puestos de trabajo.
Entendemos que si bien las medidas que contempla el DNU 320/20 son una herramienta importante en materia de alquileres, las mismas resultan insuficientes para el sector comercial cuyos locatarios no sólo se han visto privados de usar y gozar de los inmuebles locados sino que se han visto impedidos de ejercer su explotación comercial, lo que ha provocado la pérdida total de sus ingresos y sustento de vida.
La norma en cuestión, DNU 320-20, establece como principales medidas, las siguientes:
- Suspensión de desalojos hasta el 30-9-2020;
- Prórroga automática de contratos de alquiler hasta el 30-09-2020, de aquellos con vencimiento desde el 20-03 hasta el 29-09;
- Congelamiento del valor de los alquileres hasta el 30-09-2020, al valor vigente al mes de marzo de 2020;
- Diferimiento de la obligación de pago de los aumentos contractuales previstos, para ser aplicados entre 3 y 6 cuotas-sin intereses- a partir del pago del canon del mes de octubre de 2020;
- Diferimiento del pago de deudas por falta de pago, pagos parciales o extemporáneos, por el período 20-03 al 30-09, para ser abonadas entre 3 y 6 cuotas a partir del pago del canon del mes de octubre de 2020, solamente con un interés compensatorio que no podrá exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el BNA, no pudiéndose resolver el contrato por falta de pago durante dicho período;
En concreto, el DNU 320/20 desplaza muchas de las previsiones contractuales acordadas de forma privada por las partes en sus respectivos contratos de locación y asimismo contempla la posibilidad que las partes puedan acordar una forma de pago distinta a la prevista por dicha norma (arts. 6 y 7) pero que en modo alguno pueda sea más gravosa para la parte locataria que las disposiciones del mismo.
Resulta claro que el espíritu del DNU es proteger al locatario, el que sin duda es la parte más débil de la relación contractual de locación. Frente a ello, entendemos necesario resaltar la diferencia sustancial entre un locatario particular de vivienda familiar y un locatario de inmueble destinado a explotación comercial.
En este sentido, en el contexto de pandemia mundial y las medidas nacionales de A.S.P.O. (aislamiento social, preventivo y obligatorio) el locatario de inmueble destinado a explotación comercial se ha visto impedido de usar y disponer del inmueble que ha alquilado, de acceder al mismo, de ejercer su actividad y en consecuencia de obtener los ingresos para hacer frente a todas sus obligaciones y para su sustento de vida. Paralelamente, el cumplimiento de sus obligaciones siguió su curso y debió abonarse el pago de alquileres, servicios, impuestos, salarios y contribuciones del personal, etc., todo ello mientras la facturación ha sido CERO y con un sistema bancario que, insólitamente, no ha sido declarado como actividad esencial, afectándose con ello el normal giro comercial.
Muchos comerciantes han tenido que endeudarse, aún con las complicaciones, restricciones y demoras en la implementación de las modalidades crediticias lanzadas por el Gobierno Nacional, que tampoco logran compensar la pérdida sufrida por los titulares de los comercios, asumiendo los mismos de este modo, la obligación de cumplir con mayores erogaciones aún.
En este sentido, si bien el DNU 320/20 congela alquileres, difiere el cumplimiento de obligaciones y atenúa el tipo de intereses por falta de pago de los alquileres mensuales, lo cierto es que- en concreto- dichas medidas se traducen en la postergación de una situación que se tornará asfixiante para el comerciante, el cual, si aún continúa con su actividad, verá incrementada notablemente su carga de gastos mensuales de forma desproporcionada en relación no sólo con sus ingresos, sino respecto del impacto que las medidas del DNU tienen para el propietario locador.
Lo expuesto se traduce en un esquema muy simple:
Desde el 20-03-2020 los comerciantes locatarios continúan abonando el valor del alquiler mensual conforme el vigente al mes de marzo de 2020, todos los impuestos, servicios, salarios y cargas sociales, en las mismas condiciones que antes de la pandemia y las medidas de A.S.P.O. y con facturación cero.
Sumado a ello, muchos han tomado créditos que deberán abonar en forma mensual y adicional a todos gastos mencionados y a las diferencias por los aumentos del precio de los alquileres, cuyos pagos fueron diferidos para el mes de octubre.
No es difícil advertir que, en lo inmediato, se producirá una asfixia financiera a los comerciantes, la que atentará contra las posibilidades de cumplimiento de sus obligaciones, actuales y futuras, y contra la continuidad de su actividad comercial, y todo ello en un contexto generalizado de retracción de consumo, más aún en la Provincia del Chubut cuya crisis económica-financiera preexistente a la pandemia, ya tenía un altísimo impacto en el sector comercial.
En este contexto entendemos que las medidas del DNU 320/20 respecto de los locatarios de inmuebles destinados a actividad comercial resultan, por un lado, insuficientes como paliativo a la grave situación que atraviesan, y asimismo inequitativas respecto del locador, siendo el locatario la parte contractual más débil y afectada en este tipo de locaciones.
En concreto, con las medidas dispuestas en el citado DNU, se garantiza al locador cobrar los aumentos contractuales pactados y los intereses por falta de pago, aunque diferido su cobro; mientras que el locatario continúa con todas sus obligaciones, difiriendo el pago de los aumentos e intereses, pero impedido de usar y gozar de la cosa locada y con facturación cero.
En razón de lo expuesto, creemos que el instrumento normativo debería contemplar dos medidas más, que garanticen no sólo mayor protección al locatario de inmueble destinado a explotación comercial sino también, y como consecuencia de ello, mayor equidad en el esfuerzo y afectación de ambas partes contractuales, a saber:
- Reducción del 50% del valor de los alquileres a abonarse por el período abril a septiembre de 2020;
- Eliminación de cualquier interés aplicable por falta de pago, pago parcial o extemporáneo, durante el período abril a septiembre 2020;
Entendemos que la inequidad en la que queda el locatario de inmueble destinado a explotación comercial respecto del locador es palmaria, por lo que creemos que es de toda justicia y razón, la necesidad de una modificación normativa que incorpore las dos propuestas realizadas.
Mientras tanto y así también lo prevé el DNU 320/20, las partes pueden pactar formas de pago diferentes, respecto de las deudas y diferencias de precio (arts. 6 y 7), pero que en forma alguna sean más gravosas para el locatario, por lo que en razón de ello y de la buena fe contractual, en un contexto de pandemia y crisis económica mundial, el locador y locatario pueden de común acuerdo dialogar y buscar un punto intermedio que mejor atienda para ambos el impacto de esta crisis, incluso pactando una quita en el valor mensual del alquiler.
Sin perjuicio de lo expuesto, si bien es cierto que el Código Civil y Comercial contempla la posibilidad que el locatario pida la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor, según así lo prevé el art. 1203, también es cierto que, frente a la existencia del DNU 320/20 dictado en el contexto de pandemia mundial, que viene a modificar las disposiciones de los contratos particulares, tampoco hay certeza de cómo la justicia resolverá las posibles contingencias judiciales derivadas de los incumplimientos y/o desacuerdos entre las partes.
El antecedente más inmediato en nuestro país es la crisis económica del 2001, donde la jurisprudencia apeló a la “teoría del esfuerzo compartido” en la pesificación de los contratos en dólares, a fin de distribuir equitativa y razonablemente, las consecuencias nocivas de la crisis.
Creemos entonces que, mientras no se disponga de una modificación normativa en el sentido propuesto por esta Cámara, resulta esencial que locador y locatario se sienten a dialogar a fin de buscar un punto de encuentro entre los intereses de cada parte en relación a las graves consecuencias económicas generadas por la pandemia mundial y las medidas de restricción decretadas en consecuencia por el Gobierno Nacional y Provincial.
