Por Emilia González
Sociedad
Consorcios en alerta: los peligros de contratar empresas de limpieza
Las administraciones de propiedades están optando cada vez más por reemplazar a los encargados de edificios con trabajadores informales. ¿Cuáles son los riesgos potenciales que esta tendencia podría representar para los propietarios y los trabajadores?
En el último tiempo, la figura del tradicional portero de edificios tomó relevancia gracias a la serie televisiva argentina “El encargado”, emitida por la plataforma Star+ y protagonizada por Guillermo Francella. En la serie, el popular actor interpreta a “Eliseo”, un encargado inescrupuloso dispuesto a todo con el objetivo de conservar su trabajo y lo que más ama en su vida: el edificio donde desempeña su labor hace más de 30 años. El programa, que está próximo a estrenar su tercera temporada, ha cosechado tanto adeptos como detractores. Durante la emisión de la primera temporada, la Agrupación de Encargados a nivel nacional expresó su repudio a través de un comunicado publicado por su portavoz, Diego Trejo. En la carta, Trejo afirmó que “la serie, en su violenta corrupción, no representa en lo más mínimo al gremio de los trabajadores de edificios. Es por eso que hemos decidido salir a dar la cara, para que la gente no se deje llevar por esta oscura historia que tan mal nos deja parados”.
En Puerto Madryn no es habitual cruzarse con “Eliseos”, básicamente porque el número de encargados es llamativamente bajo en comparación con la cantidad de edificios existentes, una contradicción que despierta suspicacias frente al auge de las torres de lujo que engalanan las zonas más pudientes de nuestra ciudad. Sin embargo, la falta de trabajadores registrados bajo el convenio que les corresponde es notoria, también en los barrios más populares. Parecería ser que el oficio de Eliseo está en peligro de extinción. Pero, ¿por qué?, ¿cuál es el trasfondo de esta situación?
El Régimen de Propiedad Horizontal, establecido en el Código Civil y Comercial, regula las normas para la gestión de los habitantes de edificios de departamentos. Este régimen define los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las partes privativas y comunes del inmueble. Además, el empleo de los trabajadores de edificios en Argentina está regido por la Ley Nacional N° 12981, el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 (CCT 589/10) y el Estatuto del Encargado. “Esta legislación estipula que en cada edificio debe haber un trabajador contratado bajo el CCT 589/10, ya sea como encargado, jornalizado o personal asimilado”, dice Vanina Rodríguez, Secretaria General del Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) de Puerto Madryn. “La realidad es que hoy, en la gran mayoría de los edificios de nuestra ciudad, las administraciones de consorcio se manejan por fuera de esta normativa y, con la falsa idea de abaratar costos, contratan monotributistas y empresas de limpieza para realizar las tareas del encargado. Pero el hecho es que ese trabajador está contratado de manera ilegal, por lo tanto, desprotegido ante la ley”, explica Rodríguez.
Las administraciones de consorcio también se encuentran enmarcadas dentro de la normativa del Régimen de Propiedad Horizontal. Tal como lo establece la ley, “el consorcio está compuesto por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y departamentos que deciden por votación sobre las partes comunes del edificio”. Los inquilinos pueden participar de las asambleas, pero no votan ni influyen en la toma de decisiones. Cada consorcio debe tener un administrador, que puede ser externo o propietario, quien, a su vez, debe cumplir ciertas obligaciones. Entre ellas, atender a la conservación de las partes comunes, asegurar el edificio contra incendio y accidentes, cumplir con las obligaciones laborales, previsionales y tributarias del consorcio, practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos para satisfacerla, conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma, convocar a la asamblea haciendo cumplir las decisiones adoptadas por la misma, representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales, rendir cuentas, y en caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los 15 días hábiles los libros y la documentación. En resumen, el administrador desempeña el rol de gestor, siendo el responsable de velar por los intereses administrativos y legales de los habitantes del edificio. O al menos, eso es lo que se espera.
Empresa de limpieza vs encargado. Lo barato… ¿sale barato?
Cada vez más consorcios eligen tercerizar la tarea de la higiene de los edificios a través de empresas de limpieza. En Puerto Madryn, esta tendencia fue ganando popularidad entre los consorcistas hasta transformarse en la forma más habitual de contratar trabajadores. Por otro lado, en la ciudad, la construcción de edificios (cada vez más elevados y de mayor categoría) ha aumentado exponencialmente en las últimas décadas. Sin embargo, el número de encargados no ha acompañado el ritmo de ese crecimiento tal como se esperaría: de los 400 edificios que hay en la ciudad, los trabajadores que están bajo el Convenio Colectivo de Trabajo no superan los 50. Los propietarios y administradores optan por empresas de limpieza o monotributistas, quienes para alcanzar un salario mínimo tienen que trabajar en varios edificios durante el mismo período de tiempo que dedicarían a uno solo. Una forma clásica de precarización laboral que los empleados independientes padecen cotidianamente. “Esta forma ilegal de contratación es una pérdida de derechos conquistados por los trabajadores, porque el sueldo de un monotributista lo regula la empresa de limpieza. En cambio, el salario de un trabajador de edificio está establecido por su convenio y por paritarias”, afirmó la Secretaria General y vocera del SUTERH.
Rosana trabaja en edificios hace 11 años, pero sólo los últimos 4 bajo el CCT 589/10, tal como indica la ley. Durante los primeros años, el acuerdo con la administradora fue de palabra, luego se dio de alta como monotributista y finalmente, con apoyo legal y sindical, logró el alta en AFIP. Una pequeña gran victoria para ella. “Cuando empecé, trabajaba en 9 edificios y eso me llevaba todo el día, andaba de acá para allá. Pasé varios años en esa situación, inclusive pidiéndole a la administradora que me pusiera en blanco, pero siempre encontraba alguna excusa. Sólo lo logré cuando intervino el sindicato. Si no fuera por eso, hoy directamente estaría sin trabajo”, dijo Rosana. Contratar de manera informal y al margen de la ley implica riesgos potenciales para los propietarios. En situaciones de demandas judiciales por accidentes o conflictos laborales, el administrador podría ser acusado junto a la empresa de limpieza y enfrentar los costos legales. Tal como sucedió en Mar del Plata en 2022, cuando un consorcio fue declarado responsable por contratar a una empresa de limpieza. El Juzgado Federal N° 4 de la ciudad bonaerense, ante una demanda presentada por la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH), determinó que el consorcio tenía la obligación de pagar una deuda por haber sustituido al encargado del edificio con personal de la empresa de limpieza. El juez Alfredo López, basándose en el artículo 4 del CCT 589/10, sentenció que “el consorcio es responsable del pago, sin importar la modalidad de prestación del servicio, ya sea en relación de dependencia o con personal externo”.
Además de los posibles litigios, contratar una empresa de limpieza podría no ser la mejor opción si los administradores buscan reducir costos. El salario básico de un encargado varía según sus funciones, el tamaño y categoría del edificio, la cantidad de servicios adicionales que ofrece y su antigüedad en el puesto. En la actualidad, por 22 hs semanales, el salario básico promedio para un trabajador de Puerto Madryn es de $450277, incluido el plus por zona desfavorable. Por otro lado, las empresas de limpieza ofrecen servicios limitados y el personal es rotativo. De manera que el vecino nunca sabe quién será la persona que ingrese al edificio y realice las labores básicas. Los costos oscilan entre $440000 y $645000 por 22 hs semanales, incluyendo insumos y herramientas para limpieza.
Regulación y actuación
En febrero de este año, el SUTERH realizó un relevamiento sobre los consorcios que tienen actividad en Madryn. El resultado arrojó un total de 285 empadronados, de los cuales 132 están declarados y los restantes 153 no lo están. Maximiliano Militano se desempeña como administrador de consorcios desde hace 14 años en una inmobiliaria de la zona céntrica de la ciudad. Al consultarle el motivo por el cual cada vez más consorcistas eligen empresas de limpieza en lugar de encargados, expresó: “Los propietarios quieren tener la certeza de estar cubiertos legalmente ante cualquier eventualidad, más allá de los costos. Muchos se asesoraron y llegaron a la conclusión que lo impuesto por el sindicato era abusivo. Aun así, en 2019 registramos a una trabajadora.” En relación a los salarios y derechos de las trabajadoras, Militano agregó: “La figura del encargado casi no existe acá en Madryn; su salario depende de la categoría que tenga y de los extras que perciba. Actualmente, la empleada que tenemos registrada está cobrando menos que una informal, porque sus aumentos son por paritarias y en 3 cuotas.” De acuerdo a las escalas salariales publicadas en la página del SUTERH, en el último semestre los trabajadores tuvieron paritarias todos los meses, excepto en mayo. Si bien la situación coyuntural hace cada vez más difícil que los salarios le ganen a la inflación, en lo que va del año el gremio de los encargados logró una recomposición salarial del 86%.
Quizás sería prudente por parte de los administradores recordar a los consorcistas que, independientemente de lo que consideren abusivo o no, hay una legislación que sanciona la contratación informal.
En la provincia de Chubut, SUTERH cuenta con delegaciones en Puerto Madryn y Comodoro Rivadavia. Es un sindicato fuerte a nivel nacional, pero en la región sólo cuenta con dos o tres herramientas para traccionar. Una de ellas es el relevamiento que realizan junto a la Secretaría de Trabajo. Este proceso implica llevar a cabo inspecciones en cada edificio, que pueden derivar en multas para el consorcio que posteriormente se reflejarán en las expensas para los propietarios e inquilinos. El administrador tiene la obligación de formular una defensa o concertar un plan de pago. Cuando ocurre, las expensas se incrementan, aunque no siempre se especifica la razón o se explica completamente la situación. Frecuentemente, en el desglose solo aparece el concepto “deuda SUTERH”, generando confusión y malestar entre los que habitan el edificio, que no dudan en poner la mira sobre el trabajador. Otro instrumento que utiliza el sindicato para regular la actividad es un registro de los trabajadores mediante un censo. Acceder a esta información es un poco más difícil; muchas veces los mismos empleados son reticentes a firmar o completar los padrones por miedo a represalias o, directamente, perder su trabajo.
Ya lejos de la ficción de humor negro que nos ofrece Star+ de la mano del pintoresco Eliseo, en algunos grupos de WhatsApp de trabajadores de Madryn, ha circulado una fotografía del ex Secretario General acompañada de una advertencia a los trabajadores de no atenderle ni abrirle la puerta, una actitud que resulta, cuanto menos, insólita. ¿Tendrá este tipo de proceder alguna conexión con la demonización que Diego Trejo denunciaba en su comunicado?
Pros y contras de prescindir del clásico portero
La ausencia de un encargado puede resultar atractiva para consorcios con presupuestos ajustados. Sin embargo, es esencial agregar a lo expuesto anteriormente que, sin esta figura, se requiere una mayor organización y dinamismo en la administración de las tareas de limpieza y mantenimiento. Los consorcios requieren inspecciones de sistemas contra incendios, recargas y mantenimiento de extintores, revisiones de ascensores, chequeos de instalaciones de gas, entre otros, y es imprescindible que alguien esté disponible para atender a los técnicos. Al momento de contratar, es fundamental evaluar los riesgos y beneficios asociados con cada opción para tomar una decisión informada y responsable. Por todo esto, es fundamental que el administrador sea transparente y proporcione toda la información a los consorcistas al momento de decidir la contratación de un trabajador de edificio o de una empresa de limpieza.
